Dans un contexte de sobriété foncière lié à l’objectif «zéro artificialisation nette», une des solutions proposées par l’Etat pour densifier, a été de proposer de renforcer la diversité fonctionnelle des entrées de ville, partant du constat que les paysages de la «France moche» correspondent avant tout à des zones monofonctionnelles, le plus souvent marchandes.
C’est l’éternel dosage entre «zonage fonctionnel» (une portion d’espace urbain, appelée zone, est assignée à une fonction) et «mixité fonctionnelle» (dans une même portion de ville, on trouve plusieurs fonctions entremêlées). Mais en proposant la mixité comme solution face au zonage, c’est associer inexorablement mixité et densité – ce qui est discutable – et c’est ramener le zonage au rang de solution urbaine d’un autre temps, qu’on aimerait révolu.
Or, la réalité urbaine est un peu plus complexe. Si les zones marchandes d’entrées de villes produites ces quarante dernières années sont gourmandes en place, ce n’est en rien parce qu’elles sont monofonctionnelles. Il serait curieux de penser que parce qu’on fait moins de choses à un endroit donné, cela va prendre plus de place. C’est davantage parce que nous étions dans une période où la sobriété foncière était anachronique. La consommation d’espace n’était pas perçue comme un problème et les terrains étaient peu chers. Pourquoi se priver ?
Vrais nouveaux morceaux de ville
De fait le modèle de la grande surface avec parking s’est facilement imposé, dans un modèle où l’accessibilité automobile était privilégiée, et dans un contexte où la législation était très permissive. Ce qui veut dire que si les éléments de contexte sont moins favorables (coût et disponibilité du foncier, facilité à obtenir le droit de s’implanter), les acteurs du secteur sont tout à fait capables de faire des zones marchandes plus denses. Pour l’instant, ils n’en éprouvent simplement pas le besoin.
Injecter de la mixité fonctionnelle dans des espaces à dominante marchande, peut apparaître comme une bonne idée. Puisque nous sommes à surfaces artificialisées constantes, réinjecter du logement par exemple, c’est nécessairement densifier. C’est surtout un bon coup à jouer pour les promoteurs immobiliers en tout genre : on remet sur le marché des surfaces constructibles des espaces qui étaient déjà artificialisés, dans un cadre réglementaire où artificialiser de nouvelles terres va devenir moins facile. On se donne les moyens de créer de nouveaux quartiers, de faire de vrais nouveaux morceaux de ville. Mais encore faut-il en avoir besoin. Cela va dépendre largement du dynamisme local : si le marché immobilier est tendu dans certaines métropoles, c’est loin d’être le cas dans nombre de villes petites et moyennes.
Plaire au plus grand nombre
Mais pour la fonction marchande est-ce une bonne idée ? C’est moins certain. Si nos zones marchandes se sont établies en entrée de ville c’est le plus souvent pour bénéficier d’une excellente accessibilité, notamment par automobile. Mais c’est aussi parce que si ces mêmes magasins avaient été mis au cœur des quartiers, leur clientèle eût été bien moindre. C’est une opposition récurrente entre deux façons d’attirer le consommateur : ce que j’appelle la centralité de polarisation et la centralité d’ancrage.
La centralité de polarisation c’est celle de nos zones commerciales. Elles misent sur une offre importante et diversifiée pour faire venir des clients de partout : de la ville, mais aussi des environs. Les entrées de ville polarisent le territoire en s’appuyant sur de vastes aires de chalandises. Pour ce faire, elles doivent plaire au plus grand nombre, et se mettre un peu à l’écart du quartier voisin. Sinon l’image de celui-ci se télescoperait avec l’image de la zone marchande et celle-ci serait moins attractive pour des clients venant d’ailleurs. C’est pour cela qu’on leur reproche de se ressembler toutes ; mais si ce n’était pas le cas, elles seraient moins consensuelles et donc paradoxalement moins attractives.
La centralité d’ancrage, c’est celle qui est liée à l’identité de son territoire. Implanté au cœur du quartier, le commerce a alors vocation à s’inscrire dans une logique de proximité et d’appropriation. Il y a peu de chances, du fait même de sa localisation, que les habitants du quartier voisin soient tentés de s’y rendre : ce n’est pas «chez eux».
En basculant un espace marchand d’une configuration de zonage à une configuration de mixité, on change de facto son registre de centralité. On glisse de la centralité de polarisation vers la centralité d’ancrage. L’offre marchande ne pourra plus être la même, sinon c’est l’échec assuré. Ce qui veut donc dire que si, par défaut, on veut ménager les parties, on va vraisemblablement se contenter de densifier sans générer d’espaces mixtes. On va pour cela concentrer l’offre marchande dans une zone plus petite qu’avant, de manière à dégager de la place pour une autre zone, résidentielle par exemple. On va donc densifier mais en juxtaposant des espaces sans penser à leur articulation. L’objectif de la densification sera donc atteint. Mais l’annonce de mixité fonctionnelle et d’une ville plus qualitative n’aura pas fait long feu.
