Les professionnels de l’immobilier vont-ils se mettre dans la poche les aides supplémentaires annoncées jeudi, à Nancy, par François Hollande pour aider davantage de familles modestes et de classe moyenne à accéder à la propriété ? La question mérite d’être posée, car il y a des précédents.
En 2010, lorsque le gouvernement de François Fillon avait décidé de généraliser le prêt à taux zéro (PTZ) à l’achat de tout type de logement (neuf et ancien) par les primo-accédants (les gens qui accèdent à la propriété), la mesure s’était traduite par une flambée record de l’immobilier parisien : + 20% de hausse à Paris en 2011. Face à cette calamiteuse dérive, le gouvernement Fillon avait recentré dès 2012 le PTZ sur le seul logement neuf, pour éteindre l’incendie des prix dans l’ancien.
Après les annonces du président Hollande, le gouvernement aura donc intérêt à vérifier sur le long terme que le dispositif profite bien aux accédants à la propriété, et non aux professionnels et aux intermédiaires de l’immobilier.
Le retour des logements anciens
Depuis 2012, le PTZ ne concerne que l’achat de logement neufs par les primo-accédants. L’aide publique poursuit de la sorte un triple objectif : aider les ménages modestes et de classe moyenne à devenir propriétaires, accroître le nombre de logements et faire travailler le secteur du bâtiment, pourvoyeur d’emplois non délocalisables.
Mais, depuis le 1er janvier 2015, le PTZ a aussi été autorisé à l'achat de logements anciens dans 6 000 communes rurales où de nombreuses maisons sont inoccupées. «Il s'agit de revitaliser les centres-bourgs qui se meurent», indique-t-on au ministère du Logement. Avec les annonces de François Hollande, il est prévu, dans la loi de finances de 2016 qui devrait être adoptée courant novembre, d'élargir l'attribution du PTZ dans l'ancien dans plus de 30 000 communes, la plupart rurales, où vit 40% de la population française. Seule condition : il faut y réaliser un montant de travaux correspondant à 25% du prix d'acquisition du bien. Par exemple, pour une maison achetée 80 000 euros, il faudra réaliser au minimum 20 000 euros de travaux. Objectif : faire travailler les petites entreprises locales du bâtiment, et inciter à la réhabilitation de maisons anciennes, souvent fermées depuis des années et qui peuvent à la longue être menacées de péril.
Des plafonds de ressources relevés
Actuellement, deux tiers des ménages sont éligibles au PTZ au vu de leurs revenus. «Le président de la République souhaite que le dispositif soit ouvert à davantage de ménages. Donc les plafonds de revenus vont être revus à la hausse», précise-t-on à l'Elysée.
Ces plafonds obéissent à un zonage : selon que l’on habite en zone A (la région parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français), en zone B1 (les grandes villes et quelques villes moyennes), en zone B2 (les villes de plus de 50 000 habitants) et en zone C (le reste du territoire, essentiellement rural), le plafond de ressources n’est pas le même. Ceci pour tenir compte des réalités du marché de l’immobilier. Ainsi, pour acheter un logement de surface identique, il faut gagner beaucoup plus en zone B1 qu’en zone C. La composition de la famille joue également, toujours pour tenir compte des besoins de chaque ménage.
Le tableau ci-dessous indique les plafonds actuellement en vigueur. Le revenu indiqué correspond au revenu imposable moins l’abattement de 10% dont bénéficie tout contribuable.
Un prêt plus conséquent
Le PTZ ne finance jamais l'intégralité de l'acquisition d'un logement. Son montant actuel varie entre 18% et 26% d'une somme plafond fixée par l'Etat, en fonction de la zone où l'on habite et de la composition du foyer (voir le tableau ci-dessous).
L’annonce de François Hollande vise à porter son montant à 40% des plafonds indiqués ci-dessous. Ainsi, un couple avec deux enfants habitant en zone A aura droit à un prêt d’un montant de 120 000 euros (40% de 300 000 euros). Le reste du financement de l’acquisition se fait par un emprunt ordinaire.
Un différé de remboursement élargi aux classes moyennes
Pour faciliter le remboursement de leur emprunt immobilier, les ménages modestes bénéficient d’un différé de remboursement de leur PTZ de quatorze ans. Ce qui permet grosso modo de commencer à rembourser le PTZ une fois le remboursement du prêt ordinaire fini. Mais les familles aux revenus moyens ne bénéficient à ce jour d’aucun différé. L’idée est de leur octroyer un différé de remboursement de cinq ans.
Toutes ces mesures doivent être précisées et affinées. «Le président de la République a donné un cadre. Maintenant, il attend que la ministre du Logement fasse des propositions, dans quelques semaines, pour la mise en œuvre concrète du dispositif», a indiqué l'Elysée à Libération.
