Entre la chute de rendement des placements sûrs (livret A, assurance-vie, PEL…) et les aléas boursiers, l'immobilier apparaît comme le havre de paix et de prospérité du XXIe siècle. Mais gagne-t-on à tous les coups avec la pierre ? A voir.
Sur quinze ans, de fin 1999 à fin 2014, le prix des logements flambe de 150% en moyenne (+ 100% en province et + 200% à Paris), alors que l’indice CAC 40 des grandes actions françaises perd 30%. Mais il faut se rappeler qu’à la fin des années 1990, la Bourse était au plus haut et l’immobilier déprimé. Le CAC 40 avait gagné 200% sur cette décennie, quand le prix des logements parisiens perdait 10% en dix ans.
De plus, il ne suffit pas que l'immobilier monte pour faire une bonne affaire. Chaque bien est différent et, contrairement aux actions, il n'existe pas de placements immobiliers permettant de miser sur une évolution moyenne du marché, comme c'est possible avec un indice boursier. Résultat : les plus-values se font à l'achat. Autrement dit, on peut acheter au rabais, mais rarement vendre au-dessus du marché. Pourtant, beaucoup d'acheteurs, surtout dans l'investissement locatif neuf, payent un montant surévalué qui génère une perte à la revente, même quand les prix moyens grimpent partout.
Enfin, ces comparaisons ne prennent pas en compte les coûts. Qu’il s’agisse des frais de notaire (et taxes), des impôts fonciers et des travaux d’entretien (ravalement, toitures, ascenseurs…) ou de mise aux normes, l’immobilier coûte cher.
A l’inverse, les coûts de détention d’un portefeuille de titres peuvent être très faibles ou quasi nuls, en le gérant soi-même ou chez un courtier ne prélevant pas de droits de garde.
Cela ne réduit en rien l’intérêt d’être propriétaire de son logement (qu’on peut louer), mais davantage dans une optique patrimoniale, que pour faire une bonne affaire financière jamais garantie.